Bem de família de alto valor pode ser penhorado? STJ reafirma proteção contra a penhora
Imóvel utilizado como residência familiar não perde a proteção legal apenas por possuir elevado valor de mercado ou estar localizado em condomínio de alto padrão. Entenda a decisão do STJ e os limites da impenhorabilidade.
A proteção do bem de família voltou a ganhar destaque no Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Em decisão recente, a Terceira Turma do STJ reafirmou que o elevado valor de mercado do imóvel não é, por si só, fundamento para afastar sua impenhorabilidade, ainda que se trate de uma residência de alto padrão.
O entendimento foi firmado no julgamento do AREsp 2.791.033/PR, de relatoria do ministro Moura Ribeiro, julgado em 22 de junho de 2026. Para o Tribunal, as exceções previstas na Lei nº 8.009/1990 devem ser interpretadas restritivamente e não podem ser ampliadas pelo Poder Judiciário com base no valor, localização ou padrão do imóvel.
A decisão possui especial relevância para pessoas físicas e empresários que enfrentam processos de execução e possuem como principal patrimônio um imóvel utilizado como residência familiar.
O que é o bem de família?
O bem de família é o imóvel utilizado como residência pela entidade familiar e que, preenchidos os requisitos legais, recebe proteção contra atos de constrição patrimonial.
A regra está prevista no artigo 1º da Lei nº 8.009/1990, que estabelece a impenhorabilidade do imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar.
Na prática, isso significa que, como regra, o imóvel utilizado como moradia não pode ser penhorado para o pagamento de dívidas, sejam elas de natureza civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
A proteção está relacionada não apenas ao patrimônio, mas principalmente ao direito fundamental à moradia e à preservação de um patrimônio mínimo necessário à dignidade da família.
Imóvel de alto padrão também pode ser considerado bem de família?
Sim.
Esse foi justamente o ponto central da recente decisão do STJ.
No caso analisado, o imóvel utilizado como residência pelos devedores possuía elevado valor de mercado e estava localizado em condomínio de alto padrão.
O Tribunal de Justiça do Paraná havia autorizado a penhora sob o argumento de que a venda do imóvel permitiria o pagamento da dívida e, ao mesmo tempo, possibilitaria aos devedores adquirir outra residência.
O STJ, entretanto, afastou essa possibilidade.
Segundo o Tribunal, a Lei nº 8.009/1990 não estabelece qualquer limite de valor para a proteção do bem de família.
Também não existe, na legislação, distinção entre imóveis populares, imóveis de médio padrão e imóveis de luxo.
Assim, se o imóvel atende aos requisitos legais para ser considerado bem de família, seu elevado valor econômico não é suficiente para afastar a proteção.
O Judiciário pode determinar a venda do imóvel para comprar outro mais barato?
Foi justamente essa solução que o STJ rejeitou no caso analisado.
O tribunal de origem havia adotado uma espécie de solução intermediária: permitir a venda do imóvel de alto valor e reservar parte dos recursos para que os devedores adquirissem outra residência.
Para o STJ, contudo, essa possibilidade não possui previsão na Lei nº 8.009/1990.
O ministro Moura Ribeiro destacou que as exceções à impenhorabilidade foram expressamente estabelecidas pelo legislador e devem ser interpretadas de forma restritiva.
Portanto, não cabe ao Poder Judiciário criar uma nova exceção simplesmente porque considera que, naquele caso concreto, seria possível substituir o imóvel por outro de menor valor.
O que realmente importa para a proteção do imóvel?
O ponto central não é o valor do imóvel.
A análise deve considerar, principalmente, se o imóvel efetivamente se enquadra na proteção conferida pela Lei nº 8.009/1990 e se está presente alguma das hipóteses legais de exceção à impenhorabilidade.
Por isso, diante de uma execução, não basta verificar o valor do patrimônio.
É necessário analisar:
- a utilização efetiva do imóvel;
- a existência de outros imóveis residenciais;
- a titularidade do bem;
- a origem da dívida;
- a existência de garantias constituídas sobre o imóvel;
- a natureza do credor;
- a data de aquisição do imóvel;
- eventual constituição de hipoteca ou alienação fiduciária;
- eventual situação de fraude à execução;
- e as demais circunstâncias específicas do caso.
Essa análise é fundamental porque a proteção do bem de família não é absoluta.
Quais são as exceções à impenhorabilidade?
A própria Lei nº 8.009/1990 estabelece situações em que o bem de família pode ser penhorado.
Entre elas estão determinadas hipóteses relacionadas, por exemplo, à cobrança de tributos incidentes sobre o próprio imóvel, à execução de alimentos e à execução de garantia constituída sobre o bem, observados os requisitos legais.
Também merece atenção a situação do fiador em contrato de locação, cuja possibilidade de penhora do bem de família foi reconhecida pelos tribunais superiores.
Portanto, a existência de uma execução não significa automaticamente que o imóvel esteja protegido, assim como o simples fato de o imóvel possuir alto valor não significa que ele possa ser penhorado.
É a natureza da dívida e a situação jurídica concreta do imóvel que devem ser analisadas.
E quando o imóvel foi oferecido como garantia ao banco?
Esse é um ponto especialmente importante para empresários e pessoas físicas que possuem dívidas bancárias.
A proteção do bem de família pode sofrer limitações quando o próprio imóvel foi voluntariamente oferecido em determinadas modalidades de garantia.
O STJ possui jurisprudência específica sobre situações envolvendo hipoteca e alienação fiduciária.
Em julgamento recente, por exemplo, o Tribunal reafirmou que o bem de família não pode ser utilizado para invalidar garantia fiduciária constituída voluntariamente sobre o imóvel pelo próprio devedor, observadas as circunstâncias do caso.
Por isso, não é suficiente afirmar que determinado imóvel é "bem de família".
É indispensável examinar como a garantia foi constituída, quem a constituiu, qual dívida foi garantida e quais são as circunstâncias da operação.
O que fazer quando um imóvel residencial é penhorado?
Quando um imóvel utilizado como residência familiar é atingido por uma penhora, é fundamental analisar imediatamente a legalidade da constrição.
Dependendo do estágio do processo e das circunstâncias do caso, podem existir medidas judiciais destinadas a demonstrar a impenhorabilidade do imóvel e impedir o prosseguimento dos atos expropriatórios.
A defesa pode envolver, conforme o caso concreto, a apresentação de manifestação nos próprios autos, exceção de pré-executividade, embargos à execução, embargos de terceiro ou outras medidas processuais adequadas.
O ponto fundamental é agir antes que a execução avance para etapas mais difíceis de reverter, especialmente avaliação, alienação judicial e leilão.
A decisão do STJ protege qualquer imóvel de alto valor?
Não.
É importante fazer essa ressalva.
A decisão do STJ não criou uma proteção automática para qualquer imóvel de alto valor.
O que foi decidido é que o alto valor do imóvel, isoladamente considerado, não constitui fundamento para afastar a impenhorabilidade prevista na Lei nº 8.009/1990.
Se estiver presente uma das exceções legais, a situação poderá ser diferente.
Da mesma forma, questões envolvendo fraude à execução, garantias reais, alienação fiduciária, dívidas relacionadas ao próprio imóvel ou outras hipóteses legalmente previstas precisam ser examinadas individualmente.
Proteção patrimonial exige planejamento antes da crise.
A recente decisão do STJ também reforça uma importante lição para empresários e famílias com patrimônio relevante: proteção patrimonial não deve começar somente depois que surge uma execução.
A análise preventiva da estrutura patrimonial pode identificar riscos relacionados a imóveis, empresas, garantias pessoais, avais, fianças, dívidas bancárias e demais obrigações.
Isso é especialmente relevante para empresários que utilizam patrimônio pessoal como garantia de operações empresariais.
Uma estrutura patrimonial adequada deve considerar não apenas a titularidade dos bens, mas também a origem das obrigações, as garantias existentes, o momento de cada operação e os riscos jurídicos envolvidos.
Naturalmente, qualquer reorganização patrimonial deve ser realizada de forma lícita e preventiva. Atos praticados com o objetivo de frustrar credores ou realizados quando já configurada situação de fraude podem ser questionados judicialmente.
Conclusão.
A decisão proferida pelo STJ no AREsp 2.791.033/PR reforça que o valor de mercado do imóvel não é critério legal para afastar a proteção do bem de família.
A legislação não estabelece limite financeiro nem diferencia imóveis em razão de seu padrão, localização ou valor.
Assim, um imóvel de alto padrão pode permanecer protegido contra a penhora quando efetivamente caracterizado como bem de família e quando não estiver presente alguma das exceções previstas em lei.
Para quem enfrenta uma execução judicial, entretanto, a proteção precisa ser analisada de maneira individualizada.
Antes de aceitar uma penhora, leilão ou constrição sobre seu imóvel residencial, é fundamental avaliar a origem da dívida, as garantias existentes e a incidência da Lei nº 8.009/1990.
Del Nero Pires Advogados.
A Del Nero Pires Advogados atua na defesa estratégica de pessoas físicas e empresas em processos de execução, cobranças bancárias e medidas de constrição patrimonial, além de atuar preventivamente na estruturação e proteção do patrimônio.
Se você possui um imóvel residencial e está enfrentando uma execução ou recebeu uma ordem de penhora, a análise jurídica deve ser realizada antes do avanço dos atos de expropriação.
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